Bet Dagan Pinuibinui

חשוב לנו מאוד שתבינו הכל ותצאו לדרך בבטחון שעשיתם את הצעד הנכון. לנחיותכם שאלות שנשאלו בכנסים  ופגישות
עם דיירים כמותכם שכיום כבר נמצאים בדירתם החדשה , ממלצים בחום תחילה לעיין באתר ולאחר מיכן לעבור על השאלות.

חשוב לנו מאוד שתבינו הכל ותצאו לדרך בבטחון שעשיתם את הצעד הנכון. לנחיותכם שאלות שנשאלו בכנסים  ופגישות עם דיירים כמותכם שכיום כבר נמצאים בדירתם החדשה , ממלצים בחום תחילה לעיין באתר ולאחר מיכן לעבור על השאלות.

שאלות על ההצעה שלנו

  • מה הן התמורות שנקבל ?

    נציין את התמורות בנקודת ,לעיון מעמיק יותר ניתן לקרוא באתר פירטנו שם בהרכבה לחץ כאן למעבר דף ההצעה שלנו .

    התמורות : כל דירה תוחלף בדירה מפוארת מבנייה ירוקה, תוספת של 25% לשטח הדירה, חדר ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן פרטי, חנייה תת קרקעית, שדרוג 2 קומות, 2 כיווני אוויר, קרן תחזוקה , דמי שכירות ,10 שנים ועד בית ,הובלה ופריקה, תשלום מיסים והטלים, קרן תחזוקה , בנייה ירוקה ,3 שעות יעוץ עם מעצב פנים.

    תמורות לזכאי בני הגיל השלישי : אחת מהאפשרויות האלו , דירת תמורה, תמורה כספית , דירה חלופית בתוספת סכום כסף , דיור מוגן , שתי דירות קטנות . להסבר יותר מפורט לחץ כאן

  • כיצד נקבע גודל הדירה שנקבל ?

    חישוב גודל הדירה הקיימת נעשה לפי מדידה בפועל של שמאי שנבחר מטעם הדיירים.  החישוב נעשה בשיטה ידנית שנקראת “מדידת פלדלת" .  במילים פשוטות מחשבים את כל שטח הדירה מהדלת הראשית עד לקיר הקיצון כולל הקירות.

  • למה מקבלים רק 2 כיווני אוויר יש לי כיום 3 כיוונים ?

    בדירות הישנות שנבנו בארץ עד שנות ה-80, בניינים רבים היו בנויים בצורה שניתן היה "לשחק" במבנה השלד ולבנות באותה קומה מספר דירות בגדלים שונים, שלושה חדרים לצד חמישה חדרים, מה שאפשר לקבלנים להציע מספר כיווני אוויר.

    בדיעבד נמצא שבניינים אלו גם פחות יציבים בהשוואה לשלד זהה לאורכו של הבניין כיום המצב שונה.

    הסיבה העיקרית שתקבלו אישור לדירה חדשה במסגרת "פינוי בינוי" היא דאגה לשלומכם. יש קו מנחה שמולו היזם צריך לעבוד והדירות מותאמות בהתאם לדוג'  יש צורך בכל דירה בממד בגודל של חדר, גודל מזדרונות וחדרי מדרגות מורחבים (מטעמי בטיחות), פירי אשפה בכל קומה, מחסנים ומרפסות ועוד, ועם הנתונים הללו האדריכל צריך להתמודד ולתכנן לכם את דירת החלומות שלכם בצורה שווה בן כולם.

    כאן נכנס עניין כיווני האוויר לתמונה. על מנת  להצליח, ברוב המקרים יש צורך מחייב בבניית דירות מרובעות או מלבניות שמתחלקות בשטח הפנים של הקומה בצורה שווה לאורך כל הבניין מבלי שיגרע השטח  , מה שמאפשר רק עם נתינת 2 כיווני אוויר לכל דייר.

    לעומת זאת, במקרים מסוימים יכולים לקבל נקודות "זיכוי" במידה וימצאו דירים שהדירה שלהם הרבה יותר מרווחת ומאווררת מדירה רגילה.

  • למה כל דירה חדשה תעלה ב-2 קומות לפחות ?

    כאמור כפי שהסברנו בשאלה הקודמת, במקרים רבים אחד התנאי העיקרים לקבלת "אישור לפינוי בינוי"  הוא בנייה משולבת.  גם במקרה שלכם הרשות דורשת מהיזם שיקצה את הקומה הראשונה של הבניין החדש לעירוב שמושים,  גובה חנויות מסחרית שווה בערך לגובהה 2 דירות  ולכן כולם יצטרכו לעלות לגובה,  מבחינתנו כחברה יזמית עדיף היה לנו לבנות דירות אבל זה החוק ובעניין זה אין מה לעשות .

  • מתי מקבלים את מענק הפינוי וכמה ?

    מעבר מדירה לדירה איננו עניין פשוט, אנחנו יודעים ומעריכים זאת מאוד! סביר להניח שבכניסתכם לדירה החדשה תרצו לשנות או להוסיף דברים שלא מגיעים בדר"כ בכל הדירות. כתמריץ והבעת הערכה החברה תעניק לכל דירה מתנת מענק על סה"כ  25.000 שקלים בכדי שתוכלו לשדרג את הדירה באבזרים מכשרי חשמל ובמקרים מסוימים גם רהוט. הסכום יינתן לכם בשתי פעימות בסמוך לכניסתכם לדירה החדשה .

    החברה תעניק לכם הדיירים מענק בשתי פעימות , 12.500 אלף פעימה ראשונה במעמד הפינוי   ופעימה שניה 12,500  בכניסה  לדירה החדשה .

  • האם החנייה המרפסת והמחסן כוללים בתוספת שנקבל ?

    המחסן המרפסת והחנייה הפרטית שלכם אינם כלולים בחישוב התוספת שהבטחנו וניתן לראות אותם כ"אקסטרה" – תוספת מיוחדת לשטח שתקבלו ,זאת אומרת תקבלו עוד שטח ,לעומת זאת חשוב להבין שהממ"ד שנבנה סביר להניח יהיה חלק מהשטח (התוספת) שתקבלו  למחוק )לעומת זאת חשוב לציין שהממ"ד הוא חלק משטח הדירה .

  • אני רוצה מרפסת יותר גדולה מ 12 מ"ר האם ניתן להגדיל ?

    על פי חוק התכנון והבניה ניתן לבנות מרפסת שגודלה נע בין 12-14 מ"ר שטח המרפסת החדשה שתקבלו היא בתוספת לשטח הדירה שתקבלו .בערים מסוימות קיימות תב"עות המאפשרות תוספת מרפסת של יותר מ-12 מ"ר, במקרים כאילו נוכל לתת גם 14 מ"ר ולכן ציינו בכפוף לאישור !

  • האם המרפסת הישנה שלי נחשבת כחלק מהדירה ?

    חישוב שטח הדירה נמדד לפי שיטת פלדלת כולל המרפסות הסגורות , מרפסת שנסגרה על פי חוק עם כל האישורים וכיום משמשת כחלק משטח הדירה (חלק מהסלון לדוגמא) במצבים רבים נחשבת כחלק משטח הדירה , כל ענין לגופו.

  • כיצד מחשבים את גודל תוספת ה 25% שנקבל ?

    כמוסבר באתר תחילה מחשבים את גודל הדירה במדידת "פלדלת"  ולאחר מכן מוספים את ה 25% . חישוב גודל הדירה הקיימת נעשה לפי מדידה בפועל של שמאי שנבחר מטעם הדיירים, בשיטת “מדידת פלדלת”. בשיטת זו מודדים את כל שטח הפנים של הדירה ולזה מוסיפים את כל שטח הקירות החיצוניים ומחצית משטח הקירות המפרידים בין דירות באותה הקומה.

שאלות על החברה

  • האם ע.ט חברה: פרטית ,ציבורית או קבוצת רכישה ?

    ע.ט החברה להתחדשות עירונית היא חברה פרטית בבעלות ארבעה שותפים ראה תשובה מפורטת בתשובה לשאלה מי הם בעלי ע.ט.

  • האם ניתן לראות דוגמאות של פרויקטים בנויים ?

    בוודאי, מומלץ להתחיל בפרויקט NEXT TLV ברחוב לה גווארדיה, ארבעה בניינים מאוכלסים עם 275 דירות כולל  שטחי מסחר, 5 דקות משם להמשיך לשכונת הטייסים ולראות את אתר הבנייה וממש ליד גם ממוקם פרויקט שכונת יד לבנים , אם ממשכים לכוון רמת גן ניתן לראות את פרויקט הרו"אה ומשם להמשיך לNEO בגבעה שנמצא בכניסה לגבעת שמואל מגשר קוקה קולה . כל הפרטים והכתובות באתר החברה לחץ לרשימת הפרויקטים.

  • מי הם בעלי חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית ?

    חברת ע.ט נוסדה בשנת 2012 על ידי עמי כחלון סגן ראש עיריית קריית אונו וטל גולדשטיין שהביאו עימם ניסיון רב בהתחדשות עירונית. בשנת 2020 הצטרפה קבוצת מגדלי ישראל שהיא חברת נדל”ן פרטית הנמצאת בשליטת שתי משפחות משקיעים: משפחת וסרמן מארה”ב ומשפחת שפר מישראל.

  • כמה פרויקטים החברה בונה כיום ?

    החברה חולשת על 70 פרויקטים למעלה מ 20.000 יחידות דיור בשלבים שונים .17 מהם (9800 יח') בשלבים מתקדמים מאוד וכעוד 10.200 בשלבים שונים בתכנון וביצוע ברחבי הארץ. בשלוש השנים הקרובות צפויה החברה לבנות מדי שנה 1,000 יחידות דיור לפחות, בהיקף עסקאות כולל של מיליארדי שקלים.

  • למה לא כל חברה קבלנית מתאימה לפינוי בינו ?

    תהליך פינוי בינוי אינו תהליך בנייה פשוט. התהליך מורכב מסובך ודורש ידע רב בהרבה תחומים מעבר לאלו שביזמות רגילה.

    כשקבלן  בונה בניין התהליך הוא יחסית פשוט: קונה אדמה, מתכנן, ממתין להיתר לאישורים ולבסוף בונה.

    לעומת זאת כשמדובר בפינוי בינוי מדובר בהתנהלות הרבה יותר מאתגרת. ישנם מאות דיירים עם צרכים שונים, לא תמיד כולם מעוניינים, ישנה התנהלות מול הרשויות שמכתיבות באופן ברור מה כן ומה לא, צריך לדעת להתאים את הפרויקט לדרישות כמו לתכנון שטחים ציבורים וקהילתיים, לספק שטחים ירוקים, לשלב מסחר בתי ספר וכולי. בנוסף גם צריך לדעת לתכנון פרויקט בצורה משתלמת (ליזם) בכדי שיוכל לקבל אישורים עניין מורכב כשלעצמו, לכן דרוש ניסיון רב והרבה ולנו יש אותו .

  • מה ההבדל בין ע.ט לחברות אחרות שרק נכנסו לתחום ?

    ניסיון זה בטחון, אין כאן מקום "למתחילים" מדובר כאן ברכוש של אנשים ויש להתנהל במקצועיות ובאחריות רבה. עמי כחלון סגן ראש עיריית קרית אונו, היה מהראשונים בארץ שקידם פרויקטים של פינוי בינוי בו בזמן שחברות אחרות התקשו לקדם.

    כיום חברת ע.ט היא מהמובילות בתחום של פינוי בינוי, חשוב להבין שיש הבדל בן מי שסיים בפועל פרויקט פינוי בינוי למי שמתכנן להיכנס לתחום. חברות רבות וגדולות מפרסמות תמונות מרהיבות, לנו יש ניסיון ומאות דיירים שכבר אוכלסו.  .

  • מה הוא מדד ההתחדשות העירונית ?

    בישראל ישנם 2 מדדים עיקרים שמדרגים את ענף ההתחדשות העירונית ,”מדד “DUNS “ומדד ההתחדשות העירונית”. חשיבותו של המדד רבה בשל השקיפות שבו והאינפורמציה ובסיס הנתונים שהוא נחשף אליה (בתהליך המחקר) והיכולת לקבלת מידע לא זמין ועל ידי כך להשוות בין החברות בשוק.

  • מה הוא מקור עוצמתה הפיננסית של ע.ט החברה להתחדשות עירונית?

    קבוצת מגדלי ישראל  מהווה את האיתנות הפיננסית של חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית. לקבוצת ווסרמן יותר מ 1000 נכסים מניבים בארצות הברית ולקבוצת שפר בשותפות עם משפ' וסרמן רשת מגדלים ומרכזי קניות ברחבי ארץ.

  • מהוא דירוג ע.ט במדד ההתחדשות עירונית ?

    ע.ט פועלת ומתמחה אך ורק בהתחדשות עירונית, תחום חדש יחסית בישראל, יש להבדיל בן קבלנים רגילים ליזמי התחדשות עירונית.  בסקטור של "הפינוי בינוי" ע.ט מדורגת כאחת מחמש החברות המובילות בתחום  (מתוך 1350)  ניתן בקלות לראות את הדירוג של החברה במדד ההתחדשות עירונית ובמדד הדאנס .

       

שאלות על המפקח ושמאי הדיירים

  • באיזה שלב נבחר מפקייח בפינוי בינוי ?

    מומלץ מאוד שמפקח הבנייה יבחר לאחר או בסמוך לבחירת עורך הדין דיירים משלושה טעמים חשובים: 1. עו”ד דיירים יבקר את ההתקשרות החוזית בין המפקח לדיירים (התחייבות המפקח). 2. חלק מתפקיד המפקח הוא לוודא שהיזם מבצע את פעולות התכנון והבניה ביחס לדירות הבעלים, בהתאם להוראות ההסכם, התוכניות והיתר הבנייה , מפקח הבנייה והעו”ד  מתייעצים ביניהם פעמים רבות במשך התהליך 3. עורך הדין עורך את החוזים מול מפקח הבנייה, והוא שדואג שהקבלן הקים פוליסת ביטוח, ומאשר את הפוליסה עצמה.

  • כיצד מחושבת שיטת פלדלת של השמאי ?
    מדידת פלדלת מתבצעת בשלושה שלבים (א )מודדים את כל שטח הפנים של הדירה (ב) מוספים של כל שטחי הקירות החיצוניים של הדירה (ג) מוספים את חצי שטח הקירות המפרידים בין הדירות באותה הקומה. חיבור כל השטחים הנמדדים – הפנימיים, הקירות החיצוניים וחצי השטח של הקירות המפרידים מחשבים ביחד כדי לקבוע את השטח הכולל של הדירה.
  • מה תפקידו של מפקח הבנייה שלכם?

    תפקיד מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות ,לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט ואת התוכניות שבהסכם, וכן לפקח על היזם או על הקבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי כל התקנים המחייבים.

    מה תפקידו של שמאי הדיירים שלנו?

  • מה תפקידו של שמאי הדיירים שלנו?

    תפקידו של שמאי הדיירים הוא העניין הכלכלי והזכויות האישיות של בעלי הדירות לדוגמא שטח הדירה וכולי  , שמאי הדיירים מבטיח תהליך הוגן ושקוף עבור כל הצדדים המעורבים ומסייע במניעת סיכונים כלכליים ומשפטיים בקידום הפרויקט.

  • מי בוחר את מפקח הבנייה וכיצד הוא נבחר ?

    מפקח הבנייה נבחר על ידי נציגות הדיירים לאחר שהנציגות בדקה ובחנה מספר מועמדים , כשבוחרים מפקח הנציגות תבחן את ניסיון המפקח הקודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע או שהסתיימו.

  • מי נבחר להיות מפקח הבנייה המיצג שלנו ?

    הנציגות בחרה את א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה, בעלי החברה מהנדסים בעלי ידע ורקע עשיר בתחומי תכנון ההנדסי פיקוח וייזום פרויקטים של התחדשות עירונית, ליאור זייטלר בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין ושני בנדל"ן . איליה נמורובסקי, בוגר תואר ראשון  בהנדסת בניין בנוסף מרצה במכללת ספיר ומכללת באר-שבע במסלול ללימודי הנדסאי בניין ..

שאלות על העו"ד דיירים

  • מה קורה עם ישנן חילוקי דעות בין העו"ד והנציגות
  • מה תפקידו של העורך דין דיירים שלנו?

    תפקידו של העורך דין הוא להיות המייצג שלך מול היזם, מול המפקח בנייה, מול העירייה, מול הרשות המקומית וכד', הוא יעזור לך להבין את הזכויות שלך, יספק לך ייעוץ מקצועי ויכוון אותך בתהליך המורכב של הפינוי. יחד עם זאת, הוא יטפל בכל התקשורת המשפטית בשמך וידאג להתמודד ביעילות עם הצד השני והצוותים המקצועיים המעורבים.

  • האם יש צורך בלהביא עוד עו"ד פרטי ?

    משימתו של העו"ד דירים היא לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הדירות ולכן גם נקרא עו"ד דיירים. היחס הוא אישי וכל דייר רשאי להיפגש עם העו"ד ולשאול אותו שאלות כמה שצריך. בד"כ אין צורך בעוד עורך דין משום העלויות הכרוכות בדבר, רוצה חוות דעת נוספת בוודאי שלא יזיק.

  • כיצד נבחר העורך דין דיירים ?

    תהליך הבחירה מבוצע על ידי פורום מצומצם של נציגות הדיירים. ההחלטה חייבת להיות הליך דמוקרטי נטול אינטרסים בהצבעה פתוחה. חשוב מאוד לבצע הליך שקוף ולהימנע ממינוי עורכי דין מקורבים למשפחות הנציגים. בחירת עורך דין מקורב, או שכן עורך דין שאינו מתעסק בנדל”ן, עשויה לפגוע בסיכויי ההצלחה של הפרויקט.

  • מי משלם את שכר הטרחה של העורך דין דיירים ?

    שכר הטרחה של משרד עורך דין שלכם מכוסה במלאו על ידי היזם " ע.ט החברה להתחדשות עירונית " , כחלק מהתמורה שאנחנו מציעים לבעלי הדירות. הנציגות מנהלת את המו"מ מול עורך הדין בבחירתו ולו היזם מנהל משא ומתן מול העורך דין עבור שכר הטרחה. חשוב לציין כי עורך הדין שמייצג את היזם לא יכול לייצג גם את בעלי הדירות.

  • מי העורך דין דיירים המיצג שלנו, ולמה דבקא בחרו בו ?

    פרויקט "בית דגן"  הוא פרויקט מורכב ודרוש עבורו עו"ד מנוסה מאוד, בפרויקט שלכם הנציגות בחרה כמיצג במשרד סלומון ליפשיץ ושות’ הנמנה עם משרדי עורכי הדין הגדולים המובילים והמוערכים בישראל .

    עורך הדין שלכם הוא עו"ד איתמר פנץ. איתמר מנהל בהצלחה את מחלקת התחדשות עירונית במשרדו  שנים רבות בנוסף משמש כסגן יו”ר לשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, וכיו”ר הועדה להתחדשות עירונית ניסיונו של איתמר משמעותי ביותר עבורכם בהחלט ניתן לישון בשקט.

שאלות לחברה היזמית

  • האם ניתן להחליף נציגות שלא פועלת נכון?
  • מה קורה לגבי דירות עמידר /חלמיש בשכונה ?
  • מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

    שני הפרויקטים דומים באופן הביצוע שלהם אך שונים במהות ובכמות . בשני המקרים, מתבצעת הריסה של מבנה מגורים ובניית אחד חדש במקומו, כשהנושא בעלויות הוא הקבלן המבצע. אך בעוד בתמ"א 38/2 מתבצע על מבנה אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי מתבצע על אזורים נרחבים – רחובות ואף שכונות שלמות.

    המטרה בפינוי בינוי היא: לשנות את תדמית פני העיר ולהפוך את כל "בנייני הרכבת" למבני מגורים הבנויים לגבוה, ולאפשר בכך יותר שטחים ירוקים והגדלת האוכלוסייה.

    המטרה של תמ"א 38/2 היא: מיגון מפני רעידות אדמה – מבנים שהוחלט לגביהם כי גם שיפוץ וחיזוק לא ימנע את קריסתם ברעידת אדמה, נהרסים ונבנים מחדש בתקנים מחמירים

  • מה קורה עם חלילה חברה יזמית פושטת את הרגל ?
  • איזו בטוחות יש לנו שתוכלו לעמוד במה שהבטחתם לכל דייר ?
  • חתמתי בעבר לחברה אחרת ,לא רוצה שיתבעו אותי ?
  • מהו משך הזמן המשוער של פרויקט פינוי בינוי ?

    תהליך פינוי בינוי דורש סבלנות רבה ואורך רוח. התהליך אורך מרגע חתימת הדיירים על הסכם ועד האכלוס בדירה החדשה כשמונה שנים לפעמים קצת פחות : תכנון התב"ע לוקח בין שנה וחצי לשנתיים, הוצאת היתר בניה אורכת בין שנה וחצי לשנתיים. משך הבניה המשוער הוא בין שלש שנים וארבע שנים בפרויקטים גדולים מאוד  .

    לעומת זאת חשוב לציין הממשלה עושה מאמצים כבירים לזרז את התהליך ויתכן מאוד שהתהליך יתקצר משמעותית בעתיד הלא רחוק ,לצערנו מלחמת "חרבות ברזל" תרמה את חלקה  על ידי שכולנו נוכחנו לדעת כמה חשוב להיות ממוגן ולגור בבניין חזק ויציב.

  • באיזה מקרים יחשב סירוב דייר סרבן "סירוב סביר" לפינוי בינוי ?
    ישנם מקרים בודדים בהם הסירוב אכן נחשב סביר. למשל במצבים בהם עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית לדייר או ליזם, אין מספיק בטוחות והדייר מפחד, לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, בעל הדירה או בן משפחתו הם אנשים עם מוגבלות או אפילו סיבות אישיות מיוחדות שדורשות טיפול מיוחד. במקרים רבים אחרים הסירוב ייחשב לבלתי סביר.
  • מה הוא "תיקון חוק הדייר הסרבן" וכיצד הוא יכול להועיל לזרז את התהליך ?

    התיקון החדש בחוק קבע במקרה של סירוב שאינו סביר (ראה מה זה סירוב לא סביר), תביעת דייר סרבן תוכל להיות תביעת נזיקין מטעם כל אחד מן הדיירים או במשותף.  בית המשפט יוכל לפסוק על פיצוי כספי לכל הדיירים המעוניינים בקידום הפרויקט,  בית המשפט יוכל להוציא צו פינוי לבעל הדירה ולמנות מורשה חתימה במקומו שיוכל להתקדם מול היזם או הקבלן בעסקת הפינוי בינוי. דייר סרבן יכול למצוא את עצמו בטביעת מיליונים שעלולה לסבך אותו עד כדי איבוד רכושו.

  • כיצד ניתן להתמודד עם בעיית הסרבנים בפרויקט בינוי פינוי ?

    בעבר המצב היה קשה מאוד, דיירים סרבנים ניסו לסחוט את המערכת וקבלנים רבים פשוט עזבו מייאוש מתחמים שלמים וציבור שלם נפגע. כיום ההמצב שונה, המדינה שהבינה שישנם אילוצים שחייבים להתמודד איתם במיידי (בניינים קורסים) חוקקה את תיקון "חוק הדייר סרבן " אלמנת להעניק לכם הדיירים ולנו היזמים כוח בבית המשפט להתמודד עם הבעיה.

  • מי מממן את הפרויקט ועם איזה בנק החברה עובדת ?

    חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית עובדת עם כל חמשת הבנקים המובילים בישראל ,דירוג האשרי של החברה הוא מהגבוהות בענף ,הבנק המלווה של הפרויקט עדיין לא נבחר בשלב זה , בכל אופן אנחנו מממנים את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. החל מהתקשרות עם עורכי דין, אדריכלים ויועצים, דרך קבלנים ואנשי מקצוע, ועד שכר הדירה, עלות ההובלה וגורם מפקח מטעם הדיירים.

  • האם החברה מתחיבת למצוא לדיירים המפונים דירה ?

    בחירת דירה היא עניין מאוד אישי וסובייקטיבי. לכן החברה לא יכולה להתחייב לכך ,לעומת זאת החברה מבינה שהפרויקט לא יכול להתחיל מבלי שעניין פינוי הדיירים יסתיים, לכן מנהל הפרויקט שלכם ינסה לסייע ככל שניתן , אנו ניצור עימכם קשר 6 חודשים מראש וניתן לכן התראה מספקת בכדי שתוכלו להתחיל לחפש ,במקרים מסוימים החברה גם תאשר להסתייע במשרד תווך

  • מה קורה אם לא רוצים להשכיר דירה ?
    להשכיר דירה או לעבור לפתרון אחר זאת בחירה אישית שלכם, היזם עדיין מחויב על פי חוק לתת לכם סכום כסף לשכירות.  תוכלו להישאר באותו אזור ,לעבור לאזור יותר יקר או אפילו לעבור לגור אצל בני משפחה הזכות שלכם נשמרת. לדוגמא דייר שבחר לא לשכור  עבר לגור אצל הילדים עדיין יקבל את ערך שכר הדירה לו היה צריך להשכיר ללא קשר עם שכר דירה או לא.
  • מה קורה אם לא אמצא דירה באזור שאני גר בו ?

    אל דאגה היה ולא תמצאו דירה בשכונה אין חיוב לגור באותה שכונה , תוכלו לבחור דירה בשכונה סמוכה או בכל אזור אחר בארץ , סכום הכסף שתקבלו יהיה שווה לערך הדירה שלכם כיום .לדוגמא : דייר גר בדירת 3 חדרים בשיכון בו סכום שכר דירהא ממוצע הוא 3000 ₪ בחודש, אותו דייר בחר לגור בצפון תל אביב שם שכר דירה ל 3 חדרים הוא 7000 ₪, הזיכוי שיקבל אותו הדייר הוא ל 3000 בלבד .

  • מה קורה עם שכר הדירה עלה משך 3-4 השנים ל הבנייה ?

    תנודות השוק מוכרות לנו ולכן בהסכם הסופי היזם מתחייב להוסיף לסכום שכר הדירה שקבע השמאי תוספת לשכר הדירה בגובה של 5%-10%, בכל מקרה החוק לא מאפשר לבעל הדירה להעלות דרסטית את שכר הדירה מעבר לאחוזים אילו.

  • כל כמה זמן ישולם שכר הדירה וכיצד נבטיח שישולם בזמן ?

    החשש מובן ,ולכן אלמנת לאפשר לכם בעלי הדירות "ראש שקט", קודם לפינוי הדירות וכתנאי לפינוי, היזם יספק לעורך הדין המייצג שלכם, ערבות בנקאית אוטונומית שתהיה בתוקף עד למועד מסירת הדירות החדשות. סכום הערבות הבנקאית יחושב כך: סכום דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות בו התקשר בעל הדירה כפול מספר חודשי הבנייה כפי שנקבע בהסכם הפרויקט. לדוגמא, אם נקבע כי דמי השכירות עומדים על סך של 5,000 ₪, ותקופת הבניה תעמוד על 30 חודשים – סכום הערבות הבנקאית תעמוד על סך של 150,000 ₪ לכל דירה מתפנה..

    לגבי "כל כמה זמן" : לרוב דמי השכירות ישולמו מראש עבור מספר חודשים קדימה, לדוגמא, הוראת תשלום רבעוני – כלומר היזם ישלם את דמי השכירות שלושה חודשים קדימה

  • היכן נגור לאחר הפינוי וכמה כסף נקבל לשכר הדירה ?

    בזמן הבנייה הדיירים עוברים למגורים בשכירות, שישלמו על ידנו "החברה היזמית". בסמוך לאישור ההריסה יגיע אליכם שמאי (מטעמכם) שיעריך את שווי הדירה על פי פרמטים שונים ויקבע את ערך שכר הדירה.

    לגבי כמה כסף נקבל "סכומי השכירות" שתקבלו יהיו בהתאם לשוק הנדל"ן ולערך של הדירה בה אתם גרים כיום (הדירה הישנה) כשהמטרה היא לספק את אותה רמת חיים .גובה שכירויות נקבע על פי פרמטרים כמו גודל , מצב, קומה ,שכונה וכולי, כל מקרה לגופו.

  • האם דירות הקבלן החדשות יהיו יפות יותר מדירות התמורה שלנו ?

    חד משמעית לא, דירות הקבלן החדשות לא יהיו יפות יותר מדירות התמורה שלכם . כל הדירות בבניין יהיו זהות ולא יתכן מצב שדיירי "פיניוי בינוי" יקבלו דירה פחותה באיכות מדירות הקבלן. לעומת זאת, חשוב לציין שיתכן מצב שדייר שרוכש דירה מהקבלן יהיה מוכן לשלם יותר ולהזמין מהקבלן שדרוגים ותוספות באופן פרטי. בכל אופן, לעניין הדברים הבסיסים, כולם מקבלים את אותם התנאים, את אותו הטיב .

  • כמה יהיו דמי האחזקה החודשיים בבנין החדש?

    הבניינים החדשים כיום מנוהלים ברובם על ידי חברות אחזקה ולא על ידי ועד בית כמו בדירה הישנה. עלות האחזקה המדויקת אינה ידועה עדיין, החברה תקים קרן תחזוקה אליה יוזרמו כספים שיבטיחו תחזוקה מסודרת בחינם למשך 10 שנים לפחות עבור בעלי התמורה (בלבד) .

  • למה עלייה ב שתי קומות טוב זה ונחשב כשדרוג ?

    אומנם הקומה שונה ממה שהייתה אבל כדאי גם לראות את חצי הכוס המלאה כי יש כאן שדרוג משמעותי שמעלה את ערך הדירה, אתם נכנסים לדירה יותר גבוהה עם הרבה יותר אוויר ונוף בבניין מפואר עם 2 מעליות .

    חשוב שתבינו , אתם מרווחים יותר כסף ! ערכה של דירה חדשה שלכם נמדד לפי פרמטרים שמכתיב שוק שוק הנדל”ן כגון :נוף אוויר צח רעש וכולי, ברוב המקומות בארץ מגורים בקומות הגבוהות שעונה לפרמטרים אילו מעלה את מחיר וביקוש הדירה משמעותית.

שאלות תכנוניות על הפרויקט

  • האם יש פתרון לבעיית הרעש משדה התעופה ?

    העניין נלקח בחשבון ואנחנו פועלים בהתאם ומתחייבים לנסות להפיג את הרעש כמה שניתן. הבנייה תתבצע בכפוף למסקנות הועדה שחקרה ודירגה את הרעש באזור.

     כיום ישנם פתרונות בנייה רבים, מחלונות אקוסטיים בעלי זגוגית כפולה, דלתות חסינות רעש ועד לטכניקות של מילוי קירות במגוון רחב של חומרי גלם מיוחדים ששמים בתוך הקירות ושנותנים תוצאה גבוהה.כמו צמר סלעים, קלקר, יריעות אקוסטיות, ספוג  המלמין, יריעות אלומיניום , צמר זכוכית, ועוד.

  • האם יהיו שטחים פתוחים ומעברים בשכונה ?

    כן יהיו שטחים פתוחים והרבה, המונח המקצועי נקרא "שטחי התכנסות". שטחי התכנסות אילו שטחים פתוחים, לרוב מרוצפים, אשר ישמשו למעבר של אנשים בשכונה כולל רחבות וכיכרות, מיקום המעברים והכבשים נקבע בשלב מאוחר יותר על ידי מהנדס העיר (ולכן קשה להסביר היכן יעברו) ,בכל אופן החברה מתחייבת  לבנות מעברים ושבלים שיאפשרו הליכה ורכיבה על אופניים וכולי  בתנאי הצללה נוחים ,עוד פרטים  באתר ובשאלה על השטחים הירוקים .

  • מה הכוונה "עירוב שימושים" (בנייה משולבת) ולמה דבקה בבניין שלנו ?

    עירוב שימושים הוא מושג בתכנון ערים ,שילוב של מגוון שימושים באותו מתחם לטובת הציבור. לדוגמא בנייני מגורים עם מסחר ומשרדים, אזור תעשייה עם שטחים ציבוריים וכולי,  ישנים מודלים שונים לערוב שימושים. הרעיון העיקרי ,באמצעות יצירת מרכזים עירוניים משולבים, ניתן לספק שירותים שתושבי האזור בקלות הכל נגיש ולייד ניתן להגיע למרבית השימושים היום יומיים באמצעות הליכה או אופניים, ואין צורך לנסוע ברכב הפרטי .

  • אילו שירותים יהיו בשכונה החדשה?

    חווית המגורים שלכם בשכונה תשתנה להפליא , השכונה החדשה תעניק את מירב השירותים לרבות שתי גני ילדים, מגרשי ספורט ומגרשי משחקים, פארקים, שטחים מסחריים, מסלולי ריצה מסלולי אופניים, שבילים בן הבניינים והרבה הרבה ירוק בעניים. 

  • משום מה הרשויות המתכננות דורשות עירוב שימושים ?

    הפחתה משמעותית של התלות ברכב הפרטי יוצרת הפחתה בזיהום האוויר, בעומס הכבישים ומאפשרת לקרב את התושבים לשירותים כמו עבודה, חינוך, מסחר ותרבות.עניין נוסף , העובדה שהפרויקט משלב בין מגורים לבין תעשייה, מסחר ותעסוקה, יכולה להועיל לרשות המקומית אשר תכניס כסף רב יותר ממיסי העירייה (כדוגמת הארנונה) בהשוואה לפרויקט למגורים בלבד ולכן פרויקטים רבים מאושרים בתנאי סף זה.

  • האם יש פירוט טכני מה נקבל בדירה בבניין ?

    בהחלט יש, משום שמדובר ברשימה ארוכה נציין כאן את המפרט בנקודות, לעיון מפורט תוכלו להיכנס לשתי חלקים שיצרנו עבורכם באתר הפרויקט. לפירוט בקיצור לחץ כאן, למפרט המלא לחץ כאן .

    במפרט תמצאו הסבר מפורט על אילו:

    מעטפת וחיפי הבניין מבפנים ומבחוץ, גינה ומערכת ההשקיה ,לובי וחדר המשחקים, כניסת הבניין ופתרונות ביטחון ,תקשורת אינטרקום ומצלמות, מבואות הקומה, חדרי המדרגות, חניון הקרקעי, מעליות הבניין, חדר האופניים והעגלות, חדר האשפה, חדר הצובר/ גז, קומת המחסנים, סוג חלונות האלומיניום, עיצוב דלתות הפנים, חדר הממד, בחירת ריצוף וחיפי חדרי האמבטיה והמטבח ,בחירת ארונות חדרי רחצה וארונות מטבח, סוגי הכלים הסנטרים לבחירה ,מערכות חשמל ותקשורת, הכנה למיזוג אוויר ועוד ועוד ...בקיצור מדובר כאן בדירה ברמה הגבוהה ביותר מומלץ בחום לעיין במפרט ולהתרשם

  • האם ניתן לשנות את גודל הדירה בהתאם לצורך ?

    הפרויקט כולל בתוכו דירות בכל הגדלים, החל מדירות 3 חדרים ועד פנטהאוזים רחבי ידיים. לעניין "שינוי" גודל הדירה , התשובה  היא כן , ניתן יהיה לשדרג או להפך (לצמצם) את גודל הדירה כל עניין לגופו נבחן את הפרטים וננסה להתחשב ולהתאים את הפרויקט על פי הצרכים האישיים של כל אחד מהדיירים.

  • מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

    שני הפרויקטים דומים באופן הביצוע שלהם אך שונים במהות ובכמות . בשני המקרים, מתבצעת הריסה של מבנה מגורים ובניית אחד חדש במקומו, כשהנושא בעלויות הוא הקבלן המבצע. אך בעוד בתמ"א 38/2 מתבצע על מבנה אחד בלבד, הרי שפינוי בינוי מתבצע על אזורים נרחבים – רחובות ואף שכונות שלמות.

    המטרה בפינוי בינוי היא: לשנות את תדמית פני העיר ולהפוך את כל "בנייני הרכבת" למבני מגורים הבנויים לגבוה, ולאפשר בכך יותר שטחים ירוקים והגדלת האוכלוסייה.

    המטרה של תמ"א 38/2 היא: מיגון מפני רעידות אדמה – מבנים שהוחלט לגביהם כי גם שיפוץ וחיזוק לא ימנע את קריסתם ברעידת אדמה, נהרסים ונבנים מחדש בתקנים מחמירים

  • מה זה רצף שטחים ירוקים ?

    שטחים ירוקים היא הגדרה כללית לפארקים, שדרות וגינות ציבוריות ברחבי הערים. לשטחים ירוקים יש יתרונות רבים מבחינת המרקם העירוני והתושבים, הם מסייעים לטהר את האוויר המזוהם מפיח ורעלים ומסייעים בשיפור הניקוז. הם מהווים מוקד מפגש וחיבור בין חברי הקהילה, ומאפשרים לבלות שעות פנאי קרוב לבית בפעילויות ספורט, טיולים וכן הלאה. בנוסף, השטחים הירוקים מקשטים את הסביבה העירונית, מאפשרים לבעלי חיים וצמחים להמשיך ולהתקיים בה, ואף מושכים משקיעים ובכך מעלים את ערך הנדל”ן באזור.

  • האם נוכל לבחור את המטבח והאמבטיה שלנו ?

    בוודאי שכן זהו חלק מרגש ומהנה ביותר, עיצוב דירת החלומות שלכם מתבצעת על ידיכם מתוך בחירה. קבלת דירת תומרה זהה להתנהלות רכישת דירה חדשה מקבלן.

    הקבלן בונה את הדירות בצורה זהה (כמו מיקום חדרים ארונות חדרי רחצה מרפסות וכולי) ואתם אילו שבוחרים את הכלים הצבעים וסוגי החומרים לפי טעמכם האישי.

    מתי ? לאחר קבלת היתר הבנייה נציג לבחירת הדיירים קטלוג מוצרים עם מאות פרטים מ 2 ספקים שונים (לפחות) מהמובילים בשוק כגון : נגב קרמיקה/ אלוני/ זהבי עצמון/ חזי בנק/ ויה ארקדי ה/ מודי וכולי.. ומהן תוכלו לבחור ולהתחיל להתרגש.

  • מה הכוונה בנייה ירוקה ולמה זה חשוב

    בניית ירוקה הוא מושג / שיטה שהתפתחה מאוד בעשור האחרון והפכה לטרנד , בעידוד אגף התכנון ברשויות המקומיות מספר מצומצם של חברות גדולות ומעורכות החלו לבנות בנייה ירוקה וביניהם גם חברת ע.ט . עליות בנייה ירוקה יקרות בהרבה בהשוואה לבנייה רגילה ולא כל חברה מסוגלת לספק אותה.

    המטרה העיקרית של הבנייה הירוקה היא ליצור סביבה בריאה ונוחה למגורים ועבודה, תוך מינון השפעתה הסביבתית על המשאבים הטבעיים. גישת הבנייה הירוקה דוגלת בשימוש בחומרים ידידותיים לסביבה ובמחזור חומרים, חיסכון באנרגיה, מים וחומרי גלם. הבנייה הירוקה מיושמת משלב התכנון המוקדם ועד לשלב השימוש בבניין.

  • מה עושים אם לא אוהבים את מה שהספק מציע ?

    לעיתים ישנו מצב שבו דייר מחליט כי ברצנו לעצב את הדירה בצורה שונה לדוגמא מודל של אריחי קרמיקה בצבע מיוחד או ארון מטבח שאינם כלולים בקטלוג הנבחר ,לשם כך ישנה טבלת זיכויים.

    היזם מאפשר לדיירי הדירות לבחור את המודל “המיוחד ” לטעמם על ידי זה שהוא נותן להם זיכוי כספי מוסכם מראש כנגד אותו פריט ועל ידי כך מאפשר לדייר לרכוש את הפריט ,במקרים רבים ההתקנה נעשית על ידי היזם כל עניין לגופו.

  • מי האחראי על פי חוק לנזקים שמתגלים לאחר מיכן ולמשך כמה זמן?

    המחוקק לקח את העניין לתשומת ליבו וחוקק חוקים ותקנות שמטרתם לשמור על רוכשי דירות מול הקבלן ולהגן על זכויותיהם למשך כמה שנים שפוחתות בהדרגה.

    החוק קבע שכאשר קבלן מוכר דירה ללקוח, הוא למעשה נושא באחריות על תיקון ליקויי בניה שמתגלים בה הן מכח חוק המכר (דירות) והן מכח הוראות ההסכם בין הצדדים .

  • כמה בניינים ודירות החברה מתכננת לבנות בשכונה?

    החברה מתכננת לבנות בשכונה 8 בנייני מגורים בשילוב מסחר (בקומת הקרקע) ושני גני ילדים, סה"כ כ-382 יחדות דיור. בחלק הצפוני תכלול התוכנית 2 בנייני מגורים עם 116 דירות, בחלק הדרומי 3 בניינים עם 36 דירות, ובחלק המזרחי 3 בניינים גבוהים עם 230 דירות בקירוב. מכיוון שמדובר ביישוב עם אופי קהילתי, הבנייה המתוכננת צפויה להיות נמוכה יחסית ובאופן מדורג.

  • לאיזה גובהה יתנשאו הבניינים שתבנו ?

    השכונה החדשה תתאפיין בבנייה רוויה (לגובה) בגבהים שונים, תנועת המטוסים ומטרד הרעש של נתב"ג מאתגרים ולכן נצטרך לפלג (לפזר) את מדרג הגבהים למספר בניינים . ברחוב הרמב"ן   2 בניינים בגובה 10 ו 17 קומות , ברחוב שבעת המינים  3 בניינים בגובה 8 קומות וברחוב הזית 4 בניינים גבוהים של 15,19,23 קומות.

  • כמה בניינים ודירות מתכוננות להבנות בשכונה?

    החברה מתכננת לבנות בשכונה 8 בנייני מגורים בשילוב מסחר (בקומת הקרקע) ושני גני ילדים, סה"כ כ-382 יחדות דיור.

    בחלק הצפוני תכלול התוכנית 2 בנייני מגורים עם 116 דירות, בחלק הדרומי 3 בניינים עם 36 דירות, ובחלק המזרחי 3 בניינים גבוהים עם 230 דירות בקירוב.

    מכיוון שמדובר ביישוב עם אופי קהילתי, הבנייה המתוכננת צפויה להיות נמוכה יחסית ובאופן מדורג.

  • אילו בניינים נכללים בפרויקט ומה הם הגבולות ?

    פרויקט רמב"ן כולל 6 בניינים שנבנו בשנות השבעים. סה"כ הפרויקט מונה כיום 110 יחידות דיור שממוקמים בגושים 6075 חלקות 213-214-215 . מפרט הבניינים : הזית 18-22 /24 יח"ד, הזית 24-32 /24 יח"ד שבעת המינים 33/ 12 יח"ד, שבעת המינים 31/ 18 יח"ד, רמב"ן 32/ 16 יח"ד ,רמב"ן 34 /16 יח"ד.

  • האם נחזור לגור באותו בניין וברחוב בו אנו גרים כיום?

    בדר"כ  כשמדובר בפינוי בינוי הדיירים חוזרים לאותו הרחוב ולכל הפחות "קרוב מאוד"  לאזור בו הייתה ממוקמת הדירה הישנה ,חשיבות העניין ידועה לנו ולכן נשתדל מאוד לעשות כן אך קשה להתחייב לכך במאת האחוזים.

    הסיבה לכך היא תכנונית , כשמשנים תב"ע מיקום הבניין והדירות החדשות אינו בשליטה בלעדית של היזם הרי מדובר בבניית השכונה מחדש על פי דרישות הרשות המקומית . מיקום הבניין החדש ,גודל הבניין , מיקום הרחובות והכבישים מיקום הגנים ציבורים וכולי נקבעים בסוף של יום על ידי אדריכל העיר

  • כיצד אדע איזה צד תמוקם הדירה שלי ?

    אנו עושים מאמצים כבירים לספק לכם את אותו הכוון שהייתה ממקוממת הדירה הישנה שלכם , לכן כשנפגשתם עם מנהל הפרויקט שלכם נשאלתם מהו כוון הדירה שלך ,גם שמאי הדיירים מעדכן זאת במערכת .

    חשוב לציין שתוכנית הבנייה החדשה מאפשרת חווית מגורים ונוף שלא הייתם מורגלים לה וכדאי מאוד להמתין לתוכנית הסופית ,לא פעם רבים דיירים שהיו ממוקמים לכאורה בכוון מסויים  כמו נוף חיצוני ביקשו בדיוק את ההפך (חלון שמשקיף לחלק הפנימי שמשקיף לגינה ) כשראו את התכנון החדש ולהפך.

  • האם נקבל עמדות טעינה לרכבים חשמליים בחניון התת קרקעי ?

    בהחלט כן, על פי חוק התקנות לתשתית טעינת רכב חשמלי קובע כי בבנייני מגורים חדשים שבהם 6 יחידות דיור ומעלה, היזם מחויב להכין תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי וזאת כחלק מהמאמצים הרבים לעידוד דיירים לעבור לשימוש ברכב חשמלי על מנת להפחית את השימוש בכלי רכב מזהמים.

שאלות לגבי הגיל השלישי

  • מה נחשב סירוב סביר של קשיש לפינוי בינוי וסירוב בלתי סביר ?

    חוק פינוי בינוי קובע שככל ובעל דירה קשיש לא יקבל מהיזם את החלופות המגיעות לו ע”פ החוק , בהתאם לגילו, אזי בעל הדירה הקשיש יכול לסרב לעסקה וסירובו יחשב כסירוב סביר.

  • מה החוק לגבי אנשים שמצבם הבריאותי לא טוב ,נכים וחולים סופנים ?

    מה החוק לגבי אנשים שמצבם הבריאותי לא טוב ,נכים וחולים סופנים ?

    "נכים" נחשבים כקשישים ועל היזם לספק להם את הצרכים הדרושים . החוק קובע שבמידה וקיימות נסיבות מיוחדות שהופכות את העסקה על פי התנאים שסוכמו עם שאר הדיירים לבלתי אפשרית או בלתי ניתנת לביצוע עבור בעל הדירה, הוא רשאי לסרב לעסקת הפינוי בינוי.

    "חולים קשים כגון "סופנים" דינם כקשישים בני 75 ומעלה. הגדרת חולה סופנית היא "חולה הנוטה למות", הוא אדם הסובל מבעיה רפואית חשוכת מרפא ותוחלת חייו, גם אם יינתן לו טיפול רפואי, אינה עולה על שישה חודשים.

  • מה הכוונה בני 70 במועד החתימה הראשונה ?

    דוגמא : השנה 2023, יוסף (בן ה 73) היה הראשון בבניין שחתם על הסכם פינוי בינוי בשנת 2020.  גם השכן אברהם (בן ה 70 ) השכן ישראל (בן ה 73) ) והשכן דוד (בן ה75) חתמו על ההסכם, ארבעת הדיירים הם בעלי דירות מזה 40 שנה, ישראל גר בני יורק .

    מי יחשב כבעל זכות לדירה במסלול "הגיל השלישי" ?

    יוסף : כן יחשב כקשיש, כי בשנת 2020 היה גילו בן 70 שנים .

    אברהם: לא יחשב כקשיש, כי שבשנת 2020 היה גילו בן 67 שנים.

    דוד: כן יחשב כקשיש, כי בשנת 2020 היה גילו בן 72 שנים.

    ישראל: לא יחשב כקשיש, משום שאומנם היה בן 70 במועד החתימה הראשונה אבל איננו מתגורר בדירה  (גר בניו יורק).

  • מה הן החלופות שעל היזם להציע לקשישים בני 75 ומעלה ?

    היזם מחויב להציע לקשיש בן ה-75 ומעלה, בנוסף לאפשרות לקבל את דירת התמורה, את כל שלושת חלופות חיצוניות , והקשיש (לא היזם) הוא זה שיבחר את האפשרות העדיפה עליו .

    1. מעבר למגורים בבית אבות, לצד תשלומי איזון עד שווי דירת התמורה.
    2. קבלת דירה חליפית שערכה יהיה שווה לערך דירת התמורה.
    3. קבלת פיצוי כספי בשווי דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חליפית.
  • מי נחשב כקשיש עם זכויות "הגיל השלישי" על פי חוק פינוי בינוי ?

    ע”פ חוק פינוי בינוי “ קשיש הינו אדם מבוגר אשר במועד בו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין (אפילו משהוא אחר) מלאו לו (לקשיש) 70 שנים והוא התגורר בבניין לפחות שנתיים.

    המחוקק הבין שבגילאים אילו העניין מורכב ולכן הטיב עם הקשישים וחילק את הגדרת הקשישים לשלושה קבוצות, בני 70 עד 74 (כולל), בני 75 ומעלה וחולים סופנים, תמורות הקבוצות שונות .

  • מה הן החלופות שעל היזם להציע לקשישים בני 70 ומעלה ?

    היזם נדרש להציע לקשיש, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה כמו כולם לפחות אחת מבין מחמש החלופות הבאות אך אינו חייב להציע את כולם.

    חלופות חיצוניות (מחוץ לפרויקט)

    1. מעבר למגורים בבית אבות, לצד תשלומי איזון עד שווי דירת התמורה.
    2. קבלת דירה חליפית שערכה יהיה שווה לערך דירת התמורה.
    3. קבלת פיצוי כספי בשווי דירת התמורה, לצורך רכישת דירה חליפית.

    חלופות בתוך הפרויקט:

    1. קבלת דירה אחת קטנה יותר מדירת התמורה המקורית, לצד סכום כסף המשלים לשווי דירת התמורה המקורית.
    2. קבלת שתי דירות קטנות, בשווי מצטבר זהה לשווי דירת התמורה המקורית.

שאלות על מיסוי הטלים ומכירה

  • האם אוכל למכור את הדירה שלי בזמן תהליך הפינוי בינוי ?

    ניתן למכור את הדירה בכל עת אך לזמן יש משמעויות שונות , יש הבדל בין מכירת הדירה לאחר חתימה על הסכם התקשרות עם היזם" תקופת ההמתנה "  לבין מכירת הדירה לאחר הריסת הבניין "תקופת הבנייה" . לאחר חתימת ההסכם, העניין מותנה בכך שרוכש הזכויות ייכנס בנעלייך לעניין ההסכם עם היזם. לעומת זאת לאחר הריסת הדירה העניין עדיין אפשרי אך לא מומלץ ועדיף להמתין לדירה החדשה  וזאת מטעמי מס גבוהים לדוגמא למס שבח גבוה.?

  • האם נצטרך לשלם מס שבח על הדירה החדשה שנקבל ?

    כיום תיקון החוק החדש פוטר אותכם (הדיירים) מתשלום מס שבח בתנאים מסוימים, בעבר המצב היה שונה פרויקטים של פינוי בינוי לא היו פטורים ממס שבח מה שהקשה מאוד על כולם ופרויקטים פשוט נתקעו. המחוקק, כתמריץ לעידוד פרויקטים החליט לבצע תיקון בחוק ולפיו יש פטור ממס שבח באחד מהתנאים המפורטים.

    • שטח הדירה החדשה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת (הישנה) ביותר מ-25 מ"ר.
    • שווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הנכס המקורי, ללא זכויות הבנייה הנוספות או על סכום של 2,100,000 שקלים (הסכום הגבוה ביניהם) בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש.
    • לבעל הדירה יש יותר מדירה אחת בבניין, או שהוא צפוי לקבל יותר מדירה אחת בבניין קבלת הפטור תוגבל קבלת הפטור בגין דירה קיימת אחד בלבד וקבלה של דירה חדשה אחת בלבד.
  • מי משלם את תשלומי מס הרכישה וההיטלים בפרויקט פינוי בינוי ?

    החברה תישא בתשלום המיסים וההיטלים בתנאי ובכפוף לחוק .פינוי בינוי זאת עסקת מכר לכל דבר משום שאתם בעצם "מוכרים" את הדירה הישנה שלכם ובתמורה מקבלים דירה חדשה ובנוסף גם מקבלים זכויות בנייה על הקרקע ומממשים אותה בבניין החדש

    לכאורה על פי חוק הייתם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. עם זאת, היות ותשלום המיסים הגבוה מהווה מכשול בפרויקטים הללו, נקבע בחוק כי בפינוי בינוי יינתנו הטבות ופטורים ממסים אלו, ובכל מקרה לא תצטרכו הדיירים לשלם אותן, וכל העלויות יחולו עלנו היזם כל עמדתם בתנאי הסף.

    .

  • החלטתנו למכור את הדירה לפני , כמה מס נצטרך לשלם ?
  • מתי הכי משתלם למכור דירה בהליכי התחדשות עירונית ?
  • מה קורה כאשר יש הלכים משפטים והדירה מעוקלת ?