שמאי המקרקעין שמיצג אותכם
מפקח הבנייה שמייצג אותכם
משרד עורך הדין שמייצג אותכם
תפקידו של שמאי הדיירים הוא העניין הכלכלי והזכויות האישיות של בעלי הדירות הקיימות בתהליך פינוי , שמאי הדיירים מבטיח תהליך הוגן ושקוף עבור כל הצדדים המעורבים ומסייע במניעת סיכונים כלכליים ומשפטיים לצד המרץ לצורך קידום.
תפקידו העיקרים
1. שמירת אינטרס הדיירים: שמאי הדיירים יבטיח כי הדיירים יהיו מיוצגים בצורה מקצועית ואמינה
2. וידוא היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט: שמאי הדיירים בודק ומנתח את התמורות שמוצעות לדיירים בשלבי המו”מ הראשוני עם היזם. הוא מבטיח כי התמורות מגיעות לדיירים על בסיס ראוי וכך מבטיח שהפרויקט רווחי גם ליזם. השמאי מתפקד באופן אובייקטיבי להבטיח יתרון כלכלי משותף לכל צדדים.
3. הכנת טבלת ניקוד לדירות הבעלים: שמאי הדיירים מכין טבלת ניקוד לדירות הבעלים החדשות. טבלת ניקוד זו מבוססת על מדידות רשמיות של הדירות הקיימות (הישנות (, כמו גם מקדמים רלוונטיים נוספים. הטבלה מאפשרת להגן על זכויותיהם של הדיירים הקיימים ולקבוע את התמורה הראויה של כל דירה .
4. שכ”ד ראוי וגובה ערבויות גופי מימון: שמאי הדיירים עוזר להגדיר את השכ”ד (השקעה קדמית) הראוי להתקבל מהיזם לכל דירה ודירה מטעם בעלי הדירות הקיימות. המטרה היא לוודא כי בעלי הדירות הקיימות יקבלו תמורה ראויה והוגנת על מנת לפנות דירותיהם ולקבל את הערבויות גופי המימון בהתאם.
תפקיד מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות , לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט ואת התוכניות שבהסכם, וכן לפקח על היזם או על הקבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי כל התקנים המחייבים. משום שהמפקח נבחר על ידי הדיירים ואינו מיצג את היזם מונעת ניגוד אינטרסים ומאפשרת רוגע לדיירים .
תרומתו של מפקח הבנייה באה לידי ביטוי דרך 5 שלבים עיקריים:
1. שלב המו”מ מול היזם: מפקח הבנייה יסייע בניסוח המפרט הטכני של הפרויקט, בו יתקבעו החומרים, האביזרים והתמורות שיינתנו לדיירים במסגרת בנייתו של הבניין החדש.
2. שלב הגשת התוכניות לעירייה: מפקח הבנייה יקפיד על התאמת התוכניות להתחייבויות היזם בהסכם. הוא יבדוק שהתוכניות תואמות את ההסכם וימנע בעיות עתידיות במימוש הפרויקט.
3. שלב הבנייה: בשלב זה, המפקח יוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לכללי בטיחות העבודה ולהסכם. הוא יבצע מעקב אחרי בדיקות מכון התקנים ויתריע במקרים של חריגה או אי התאמה להסכם או לתוכניות.
המפקח יעדכן את הדיירים וימסור דו”חות התקדמות עדכניים.
4. סיום העבודות מול הדיירים: המפקח יהיה נוכח במסירת הדירות לדיירים וישתתף בהכנתן וחתימתן של הדיירים על פרוטוקולי המסירה.
קבלת טופס 4: המפקח יבצע מעקב אחרי תהליך קבלת טופס 4 לבניין, המאשר כי הבניין בטוח וראוי למגורים. ושהקבלן עמד בהתחייבויותיו מול הדיירים.
תפקידו של עו”ד דיירים הוא לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הנכסים ולספק להם ייעוץ וייצוג משפטי במהלך תהליך הפרויקט. בשלב התכנון, העו”ד מלווה את הכנת תכנית ההתחדשות העירונית בוועדה המקומית ומטפל בהכרזת המתחם בתור מתחם המיועד לפינוי-בינוי. העו”ד משתתף באספות הדיירים, ומספק הסברים על המשמעות המשפטית של ההתקשרות עם היזם, כולל משמעות של חתימה\אי חתימה על ההסכם.”
תפקידי העו”ד דיירים העיקריים כוללים:
1. מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים.
2. ניהול מו”מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים.
3. ביצוע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר.
4. הנחיית בעלי הדירות בחתימת המסמכים הרלוונטיים.
5. הכנה ובחינה של הסכמים סופיים עם היזם/קבלן.
6. סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, לרבות הגשת תביעה נזיקית נגד דייר המסרב לחתום על ההסכם.
7. ייעוץ משפטי ופיקוח על הליך הפיננסי (או הבנקאי) הקשור לפרויקט.
8. ליווי ובקרה העמדת הביטחונות והערבויות על ידי היזם
9. מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר
10. התרעה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
11. ליווי הדיירים ביציאה לנכס אותו הם שוכרים בזמן הבנייה.
12. פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין.
13. כולל תיקון צו הבית המשותף.
14. אחראי על עיגון מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס הצפויים מול היזם
טרם נבחר
טרם נבחר
א.ל הנדסה
מהנדס ליאור זייטלר
א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה נוסדה ע”י שני מהנדסים: ליאור זייטלר ואיליה נמורובסקי, המביאים עימם מקצועיות, ידע ורקע עשירים בתחומי התכנון ההנדסי, הפיקוח וייזום פרויקטים.
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין B.S.c M.R.E Master of( מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. )Real Estate לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
איליה ׁבוגר תואר ראשון B.S.c בהנדסת בניין מאוניברסיטת בן גוריון ובעל רקע עשיר בתחומי התכנון והפיקוח. בעברו שימש בתפקידי מפתח בחברות הנדסה מובילות בארץ.
לאיליה נסיון מקצועי בעשרות פרויקטים של תכנון ובנייה למגורים, תעשייה, מסחר ולוגיסטיקה ומבני ציבור ברחבי הארץ.
איליה בנוסף מרצה במכללת ספיר ומכללת באר-שבע במסלול ללימודי הנדסאי בניין ומשמש כחונך בפרויקטי הגמר.
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין B.S.c M.R.E Master of( מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. )Real Estate לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
סלומון ליפשיץ ושות’
עו”ד איתמר פנץ
משרד סלומון, ליפשיץ ושות’ נמנה על משרדי עורכי הדין הגדולים והמובילים בישראל מאז היווסדו, בשנת 1923 , וזה למעלה מתשעה עשורים של פעילות משפטית ענפה ומגוונת. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי משפטי מקיף בתחומי המשפט המסחרי, האזרחי והציבורי.
איתמר מנהל את מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורך הדין סלומון ליפשיץ . בין תחומי התמחותו של איתמר: ייצוג יזמים ודיירים בהתחדשות עירונית ובכלל זה פינוי ובינוי, תמ”א 38 – עיבוי וחיזוק, תמ”א 38 הריסה ובניה. מחלקת התחדשות עירונית תחת ניהול איתמר הינה מהבולטות והמובילות בתחום ומדורגת ככזו במדריכי דירוג ישראליים ובינלאומיים. תפקידים נוספים: איתמר משמש כסגן יו”ר לשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, וכיו”ר הועדה להתחדשות עירונית.
איתמר מנהל את מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורך הדין סלומון ליפשיץ . בין תחומי התמחותו של איתמר: ייצוג יזמים ודיירים בהתחדשות עירונית ובכלל זה פינוי ובינוי, תמ”א 38 – עיבוי וחיזוק, תמ”א 38 הריסה ובניה. מחלקת התחדשות עירונית תחת ניהול איתמר הינה מהבולטות והמובילות בתחום ומדורגת ככזו במדריכי דירוג ישראליים ובינלאומיים. תפקידים נוספים: איתמר משמש כסגן יו”ר לשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, וכיו”ר הועדה להתחדשות עירונית.
מדידה בשיטת פלדלת היא שיטה יחסית ותיקה שנעשית בצורה ידנית לחישוב שטחי מבנים ודירות ביניהם דירות פינוי בינוי . השיטה מבוססת על מספר אלמנטים חישוביים כדי להגיע לתוצאה מדויקת .
שיטה מועדפת : למרות שישנם כיום תוכנות רבות לחישוב שטחי דירה “שיטת פלדלת” עדיין נחשבת לאחת המובילות והמדוייקות יותר ולכן חברות רבות מעדיפות אותה למרות שהיא ידנית .
הנה כיצד התהליך מתבצע:
1. מדידת שטחי הפנים: התהליך מתחיל על ידי מדידת כל שטח הפנים של הדירה. זה כולל את שטחי החדרים, הסלונים ושטחי פני הרצפה בצעדי פלדלת סטנדרטיים.
2. הוספת שטחי הקירות החיצוניים: לאחר שהשטחים הפנימיים נמדדו, מתבצעת הוספה של שטחי הקירות החיצוניים של הדירה לחישוב.
3. חצי שטח הקירות המפרידים: חלק מהשטח של הקירות המפרידים בין הדירות באותה הקומה מחושב בצורה פשוטה – חצי מהשטח המדוד.
4. חיבור השטחים: כל השטחים הנמדדים – הפנימיים, הקירות החיצוניים וחצי השטח של הקירות המפרידים – נחשבים יחד כדי לקבוע את השטח הכולל של הדירה.
מדובר בשיטה פשוטה ופרקטית, אך יש לבצע את המדידות עם דיוק ותשומת לב כדי להבטיח תוצאות מדויקות.
בחירת שמאי הדיירים נערכת בדרך על ידי נציגות הדיירים לאחר מכרז ייעודי בפיקוח עורך דין.
מרגע הבחירה, שמאי הדיירים מגיע לפרויקט בתור הפרט האחראי למקרקעין אך דאגתו העיקרית היא למען הדיירים. כאחראי לשמירה על אינטרסים של הדיירים, הוא נעזר בכלים מקצועיים וניסיון רב כדי להבטיח פתרונות נכונים והוגנים.
העובדה שהמפקח נבחר על ידי הדיירים ואינו מיצג את היזם, מונעת סיטואציות של תלות ביזם מה שבוודאי מונע ניגוד עניינים ומשמש את טובת דיירי הבניין
מפקח הבנייה נבחר על ידי נציגות הדיירים לאחר שהנציגות בדקה ובחנה מספר מועמדים , כשבוחרים מפקח הנציגות תבחן את ניסיון המפקח הקודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע או שהסתיימו. בנוסף גם תבדוק אם יש למפקח את התעודות הרלוונטיות..
החלטת הנציגות תתבסס על הקריטריונים הבאים
1. חוות דעת נציגויות נוספות: הנציגות מבצעת בדיקה ובחינה של חוות הדעת וההמלצות של נציגויות אחרות המשתתפות בפרויקטים בנייה דומים או קשורים שנמצאים בשלבי ביצוע או הסיום.
פגישה עם המפקח: נערכת פגישה (פרזנטציה) בין הנציגות והמפקח. במהלך הפגישה, מתאפשר לנציגות לבחון את המפקח ולבחון את הכימיה והתיאום ביניהם. פגישה זו תורמת לבחינה ייעודית ולתמיכה בתהליך הבחירה.
2. המלצות מבעלי נכסים: מקובל שהנציגות גם יוצרת קשר עם בעלי דירות בפרויקטים קודמים בהם פעל המפקח המועמד ובודקת את ההמלצות שהביא המפקח . הנציגות תתעכב ותבדוק על אופי הטיפול, התקשורת והייצוג שהם קיבלו מהמפקח במהלך הפרויקט
3. בדיקת רקע משפטי : נציגויות רבות נוהגות לפני החתימה עם מפקח לבדוק אם היו נגדו תביעות בעבר או שהגיע לועדת האתיקה של הלשכה, ומאיזו סיבה.
שיחה עם דיירים : מומלץ לבקר בפרויקט קודם שהמפקח ליווה, ולשוחח עם בעלי הדירות. חשוב לשאול על התנהלות במקרי חיכוך וחסמים, מעבר להתנהלות השוטפת שלהם מול מפקח הבנייה .
למרות שאין זמן קבוע בחוק, מומלץ מאוד שמפקח הבנייה יבחר לאחר או בסמוך לבחירת עורך הדין דיירים (הנבחר על ידי הנציגות גם כן) משלושה טעמים חשובים:
1. עו”ד דיירים יבקר את ההתקשרות החוזית בין המפקח לדיירים (התחייבות המפקח).
2. חלק מתפקיד המפקח הוא לוודא שהיזם מבצע את פעולות התכנון והבניה ביחס לדירות הבעלים, בהתאם להוראות ההסכם, התוכניות והיתר הבנייה , מפקח הבנייה והעו”ד דיירים מתייעצים ביניהם (לטובת הדיירים) פעמים רבות במשך התהליך.
3. עורך הדין עורך את החוזים מול מפקח הבנייה, והוא שדואג שהקבלן הקים פוליסת ביטוח, ומאשר את הפוליסה עצמה.
המקובל הוא שתהליך הבחירה מבוצע על ידי פורום מצומצם של נציגות הדיירים. ההחלטה חייבת להיות הליך דמוקרטי נטול אינטרסים בהצבעה פתוחה. חשוב מאוד לבצע הליך שקוף ולהימנע ממינוי עורכי דין מקורבים למשפחות הנציגים. בחירת עורך דין מקורב, או שכן עורך דין שאינו מתעסק בנדל”ן, עשויה לפגוע בסיכויי ההצלחה של הפרויקט.
החלטת הנציגות תתבסס על הקריטריונים הבאים.
1. פגישה עם העו”ד: נערכת פגישה (פרזנטציה) בין הנציגות ומשרד העו”ד במהלך הפגישה, הנציגות מאתגרת את העו”ד מעלה שאלות שחשובות לדיירים ובוחנת את תשובותיו .
2. חוות דעת נציגויות נוספות: הנציגות מבצעת בדיקה ובחינה של חוות הדעת וההמלצות של נציגויות אחרות אשר שכרו את שירותיו של העו”ד , לדוגמא לדברים שנבדקים : שליטה בחומר, חשש לניגוד אינטרסים, זמינות , אכפתיות ,רגישות ,יכולת משא ומתן יכולת הרתעה וכלי.
3. התנהלות מול הרשות: עדיף לבחור עו”ד מנוסה המכיר את ההתנהלות מול הרשות המקומית . לכל רשות גורמים מעכבים היכרות מעמיקה עם המדיניות והביורוקרטיה של הרשות באזור הפרויקט עשויה לסייע.
4. בדיקת רקע משפטי : נציגויות רבות נוהגות לפני החתימה עם עורך דין לבדוק בלשכת עורכי הדין האם היו נגדו תביעות בעבר או שהגיע לועדת האתיקה של הלשכה, ומאיזו סיבה.
5. שיחה עם דיירים : מומלץ לבקר בפרויקט קודם שעורך הדין ליווה, ולשוחח עם בעלי הדירות
עורך דין הוא השחקן המשמעותי ביותר ומקומו מרכזי בהתנהלות המשפטית הקשורה לפינוי בינוי. לכן מומלץ מאוד להזדרז ולהתקדם בבחירתו לאחר בחירת הנציגות בבניין שלכם אלמנת לא לעשות טעויות (פשוט חבל על הזמן). למעשה רק לאחר שנבחר העו”ד ניתן להתחיל את התהליך בבטחה .
תפקידו של העורך דין הוא להיות המייצג שלך מול המפקח בנייה, מול היזם, מול העירייה, מול הרשות המקומית והועדות השונות הקשורות כל אילו דורשים יעוץ מקצועי של עו”ד מנוסה..
הוא יעזור לך להבין את הזכויות שלך, יספק לך ייעוץ מקצועי ויכוון אותך בתהליך המורכב של הפינוי. יחד עם זאת, הוא יטפל בכל התקשורת המשפטית בשמך וידאג להתמודד ביעילות עם הצד השני והצוותים המקצועיים המעורבים.
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין B.S.c M.R.E Master of( מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. )Real Estate לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
תפקיד מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות , לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט ואת התוכניות שבהסכם, וכן לפקח על היזם או על הקבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי כל התקנים המחייבים. משום שהמפקח נבחר על ידי הדיירים ואינו מיצג את היזם מונעת ניגוד אינטרסים ומאפשרת רוגע לדיירים .
תרומתו של מפקח הבנייה באה לידי ביטוי דרך 5 שלבים עיקריים:
1. שלב המו”מ מול היזם: מפקח הבנייה יסייע בניסוח המפרט הטכני של הפרויקט, בו יתקבעו החומרים, האביזרים והתמורות שיינתנו לדיירים במסגרת בנייתו של הבניין החדש.
2. שלב הגשת התוכניות לעירייה: מפקח הבנייה יקפיד על התאמת התוכניות להתחייבויות היזם בהסכם. הוא יבדוק שהתוכניות תואמות את ההסכם וימנע בעיות עתידיות במימוש הפרויקט.
3. שלב הבנייה: בשלב זה, המפקח יוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לכללי בטיחות העבודה ולהסכם. הוא יבצע מעקב אחרי בדיקות מכון התקנים ויתריע במקרים של חריגה או אי התאמה להסכם או לתוכניות.
המפקח יעדכן את הדיירים וימסור דו”חות התקדמות עדכניים.
4. סיום העבודות מול הדיירים: המפקח יהיה נוכח במסירת הדירות לדיירים וישתתף בהכנתן וחתימתן של הדיירים על פרוטוקולי המסירה.
קבלת טופס 4: המפקח יבצע מעקב אחרי תהליך קבלת טופס 4 לבניין, המאשר כי הבניין בטוח וראוי למגורים. ושהקבלן עמד בהתחייבויותיו מול הדיירים.
מפקח הבנייה נבחר על ידי נציגות הדיירים לאחר שהנציגות בדקה ובחנה מספר מועמדים , כשבוחרים מפקח הנציגות תבחן את ניסיון המפקח הקודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע או שהסתיימו. בנוסף גם תבדוק אם יש למפקח את התעודות הרלוונטיות..
החלטת הנציגות תתבסס על הקריטריונים הבאים
1. חוות דעת נציגויות נוספות: הנציגות מבצעת בדיקה ובחינה של חוות הדעת וההמלצות של נציגויות אחרות המשתתפות בפרויקטים בנייה דומים או קשורים שנמצאים בשלבי ביצוע או הסיום.
פגישה עם המפקח: נערכת פגישה (פרזנטציה) בין הנציגות והמפקח. במהלך הפגישה, מתאפשר לנציגות לבחון את המפקח ולבחון את הכימיה והתיאום ביניהם. פגישה זו תורמת לבחינה ייעודית ולתמיכה בתהליך הבחירה.
2. המלצות מבעלי נכסים: מקובל שהנציגות גם יוצרת קשר עם בעלי דירות בפרויקטים קודמים בהם פעל המפקח המועמד ובודקת את ההמלצות שהביא המפקח . הנציגות תתעכב ותבדוק על אופי הטיפול, התקשורת והייצוג שהם קיבלו מהמפקח במהלך הפרויקט
3. בדיקת רקע משפטי : נציגויות רבות נוהגות לפני החתימה עם מפקח לבדוק אם היו נגדו תביעות בעבר או שהגיע לועדת האתיקה של הלשכה, ומאיזו סיבה.
שיחה עם דיירים : מומלץ לבקר בפרויקט קודם שהמפקח ליווה, ולשוחח עם בעלי הדירות. חשוב לשאול על התנהלות במקרי חיכוך וחסמים, מעבר להתנהלות השוטפת שלהם מול מפקח הבנייה .
מהנדס ליאור זייטלר
א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה נוסדה ע”י שני מהנדסים: ליאור זייטלר ואיליה נמורובסקי, המביאים עימם מקצועיות, ידע ורקע עשירים בתחומי התכנון ההנדסי, הפיקוח וייזום פרויקטים.
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
איליה ׁבוגר תואר ראשון B.S.c בהנדסת בניין מאוניברסיטת בן גוריון ובעל רקע עשיר בתחומי התכנון והפיקוח. בעברו שימש בתפקידי מפתח בחברות הנדסה מובילות בארץ.
לאיליה נסיון מקצועי בעשרות פרויקטים של תכנון ובנייה למגורים, תעשייה, מסחר ולוגיסטיקה ומבני ציבור ברחבי הארץ.
איליה בנוסף מרצה במכללת ספיר ומכללת באר-שבע במסלול ללימודי הנדסאי בניין ומשמש כחונך בפרויקטי הגמר.
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין B.S.c M.R.E Master of( מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. )Real Estate לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
dsfdsd
המקובל הוא שתהליך הבחירה מבוצע על ידי פורום מצומצם של נציגות הדיירים. ההחלטה חייבת להיות הליך דמוקרטי נטול אינטרסים בהצבעה פתוחה. חשוב מאוד לבצע הליך שקוף ולהימנע ממינוי עורכי דין מקורבים למשפחות הנציגים. בחירת עורך דין מקורב, או שכן עורך דין שאינו מתעסק בנדל”ן, עשויה לפגוע בסיכויי ההצלחה של הפרויקט.
החלטת הנציגות תתבסס על הקריטריונים הבאים.
1. פגישה עם העו”ד: נערכת פגישה (פרזנטציה) בין הנציגות ומשרד העו”ד במהלך הפגישה, הנציגות מאתגרת את העו”ד מעלה שאלות שחשובות לדיירים ובוחנת את תשובותיו .
2. חוות דעת נציגויות נוספות: הנציגות מבצעת בדיקה ובחינה של חוות הדעת וההמלצות של נציגויות אחרות אשר שכרו את שירותיו של העו”ד , לדוגמא לדברים שנבדקים : שליטה בחומר, חשש לניגוד אינטרסים, זמינות , אכפתיות ,רגישות ,יכולת משא ומתן יכולת הרתעה וכלי.
3. התנהלות מול הרשות: עדיף לבחור עו”ד מנוסה המכיר את ההתנהלות מול הרשות המקומית . לכל רשות גורמים מעכבים היכרות מעמיקה עם המדיניות והביורוקרטיה של הרשות באזור הפרויקט עשויה לסייע.
4. בדיקת רקע משפטי : נציגויות רבות נוהגות לפני החתימה עם עורך דין לבדוק בלשכת עורכי הדין האם היו נגדו תביעות בעבר או שהגיע לועדת האתיקה של הלשכה, ומאיזו סיבה.
5. שיחה עם דיירים : מומלץ לבקר בפרויקט קודם שעורך הדין ליווה, ולשוחח עם בעלי הדירות
תפקידו של עו”ד דיירים הוא לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הנכסים ולספק להם ייעוץ וייצוג משפטי במהלך תהליך הפרויקט. בשלב התכנון, העו”ד מלווה את הכנת תכנית ההתחדשות העירונית בוועדה המקומית ומטפל בהכרזת המתחם בתור מתחם המיועד לפינוי-בינוי. העו”ד משתתף באספות הדיירים, ומספק הסברים על המשמעות המשפטית של ההתקשרות עם היזם, כולל משמעות של חתימה\אי חתימה על ההסכם.”
תפקידי העו”ד דיירים העיקריים כוללים:
1. מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים.
2. ניהול מו”מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים.
3. ביצוע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר.
4. הנחיית בעלי הדירות בחתימת המסמכים הרלוונטיים.
5. הכנה ובחינה של הסכמים סופיים עם היזם/קבלן.
6. סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, לרבות הגשת תביעה נזיקית נגד דייר המסרב לחתום על ההסכם.
7. ייעוץ משפטי ופיקוח על הליך הפיננסי (או הבנקאי) הקשור לפרויקט.
8. ליווי ובקרה העמדת הביטחונות והערבויות על ידי היזם
9. מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר
10. התרעה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
11. ליווי הדיירים ביציאה לנכס אותו הם שוכרים בזמן הבנייה.
12. פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין.
13. כולל תיקון צו הבית המשותף.
14. אחראי על עיגון מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס הצפויים מול היזם
עורך דיין דיירים :
סולומון ליפשיץ ושות’
עו”ד איתמר פנץ
משרד סלומון, ליפשיץ ושות’ נמנה על משרדי עורכי הדין הגדולים והמובילים בישראל מאז היווסדו, בשנת 1923 , וזה למעלה מתשעה עשורים של פעילות משפטית ענפה ומגוונת. המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי משפטי מקיף בתחומי המשפט המסחרי, האזרחי והציבורי.
איתמר מנהל את מחלקת התחדשות עירונית במשרד עורך הדין סלומון ליפשיץ . בין תחומי התמחותו של איתמר: ייצוג יזמים ודיירים בהתחדשות עירונית ובכלל זה פינוי ובינוי, תמ”א 38 – עיבוי וחיזוק, תמ”א 38 הריסה ובניה. מחלקת התחדשות עירונית תחת ניהול איתמר הינה מהבולטות והמובילות בתחום ומדורגת ככזו במדריכי דירוג ישראליים ובינלאומיים. תפקידים נוספים: איתמר משמש כסגן יו”ר לשכת עורכי הדין, מחוז תל אביב, וכיו”ר הועדה להתחדשות עירונית.
שמאי מקרקעין דיריים:
טרם נבחר
ליאור בוגר תואר ראשון בהנדסת בניין B.S.c M.R.E Master of( מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני מהטכניון. )Real Estate לליאור רקע ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית , . לרבות ייזום וליווי פרויקטים במסגרת תמ”א 38 בנוסף מתמחה ליאור בשמאות מקרקעין, לרבות ניתוח כדאיות של עסקאות בתחום המקרקעין. ליאור משרת בשרות מילואים בדרגת רב סרן
תפקידו של שמאי הדיירים הוא העניין הכלכלי והזכויות האישיות של בעלי הדירות הקיימות בתהליך פינוי , שמאי הדיירים מבטיח תהליך הוגן ושקוף עבור כל הצדדים המעורבים ומסייע במניעת סיכונים כלכליים ומשפטיים לצד המרץ לצורך קידום.
תפקידו העיקרים
1. שמירת אינטרס הדיירים: שמאי הדיירים יבטיח כי הדיירים יהיו מיוצגים בצורה מקצועית ואמינה
2. וידוא היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט: שמאי הדיירים בודק ומנתח את התמורות שמוצעות לדיירים בשלבי המו”מ הראשוני עם היזם. הוא מבטיח כי התמורות מגיעות לדיירים על בסיס ראוי וכך מבטיח שהפרויקט רווחי גם ליזם. השמאי מתפקד באופן אובייקטיבי להבטיח יתרון כלכלי משותף לכל צדדים.
3. הכנת טבלת ניקוד לדירות הבעלים: שמאי הדיירים מכין טבלת ניקוד לדירות הבעלים החדשות. טבלת ניקוד זו מבוססת על מדידות רשמיות של הדירות הקיימות (הישנות (, כמו גם מקדמים רלוונטיים נוספים. הטבלה מאפשרת להגן על זכויותיהם של הדיירים הקיימים ולקבוע את התמורה הראויה של כל דירה .
4. שכ”ד ראוי וגובה ערבויות גופי מימון: שמאי הדיירים עוזר להגדיר את השכ”ד (השקעה קדמית) הראוי להתקבל מהיזם לכל דירה ודירה מטעם בעלי הדירות הקיימות. המטרה היא לוודא כי בעלי הדירות הקיימות יקבלו תמורה ראויה והוגנת על מנת לפנות דירותיהם ולקבל את הערבויות גופי המימון בהתאם.
מדידה בשיטת פלדלת היא שיטה יחסית ותיקה שנעשית בצורה ידנית לחישוב שטחי מבנים ודירות ביניהם דירות פינוי בינוי . השיטה מבוססת על מספר אלמנטים חישוביים כדי להגיע לתוצאה מדויקת .
שיטה מועדפת : למרות שישנם כיום תוכנות רבות לחישוב שטחי דירה “שיטת פלדלת” עדיין נחשבת לאחת המובילות והמדוייקות יותר ולכן חברות רבות מעדיפות אותה למרות שהיא ידנית .
הנה כיצד התהליך מתבצע:
1. מדידת שטחי הפנים: התהליך מתחיל על ידי מדידת כל שטח הפנים של הדירה. זה כולל את שטחי החדרים, הסלונים ושטחי פני הרצפה בצעדי פלדלת סטנדרטיים.
2. הוספת שטחי הקירות החיצוניים: לאחר שהשטחים הפנימיים נמדדו, מתבצעת הוספה של שטחי הקירות החיצוניים של הדירה לחישוב.
3. חצי שטח הקירות המפרידים: חלק מהשטח של הקירות המפרידים בין הדירות באותה הקומה מחושב בצורה פשוטה – חצי מהשטח המדוד.
4. חיבור השטחים: כל השטחים הנמדדים – הפנימיים, הקירות החיצוניים וחצי השטח של הקירות המפרידים – נחשבים יחד כדי לקבוע את השטח הכולל של הדירה.
מדובר בשיטה פשוטה ופרקטית, אך יש לבצע את המדידות עם דיוק ותשומת לב כדי להבטיח תוצאות מדויקות.
שתף משפחה חברים ושכנים.
